2026년 전세사기 피해자 구제, 지금 당장 알아야 할 법적 권리 5가지

전세사기 피해는 여전히 많은 임차인들에게 현실적인 위협입니다. 2023년부터 시행된 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 수차례 개정을 거쳐 2026년 현재 더욱 강화된 피해자 보호 체계를 갖추고 있습니다. 피해를 입었거나 의심스러운 상황이라면, 지금 바로 아래 5가지 법적 권리를 확인하세요.

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1. 전세사기 피해자 인정 신청 — 첫 번째 관문

전세사기 피해 구제를 받으려면 먼저 관할 시·도에 피해자 인정 신청을 해야 합니다. 인정 요건은 크게 세 가지입니다.

임차보증금 반환이 어려운 상태(경매 개시, 파산 등)

악의적 기망 또는 은닉 정황이 있을 것

임차인이 대항력 또는 우선변제권을 갖출 것

인정을 받으면 경·공매 유예 신청, 긴급복지지원, 공공임대 우선 입주 등 다양한 지원을 받을 수 있습니다. 신청 기한을 놓치지 않는 것이 핵심입니다.

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2. 우선매수권 — 내가 살던 집을 내가 살 수 있다

전세사기피해자로 인정되면 경매 절차에서 우선매수청구권을 행사할 수 있습니다. 이는 최고 낙찰가와 동일한 금액으로 임차인이 먼저 해당 주택을 매수할 수 있는 권리입니다.

단, 우선매수권은 경매 기일에 직접 법원에 출석하거나 서면으로 의사를 표시해야 효력이 발생합니다. 시기를 놓치면 권리가 소멸되므로, 경매 일정을 반드시 법원 전자소송 시스템(ecf.scourt.go.kr)에서 미리 확인해야 합니다.

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3. 임차권등기명령 — 이사 가도 보증금은 지킨다

집주인이 보증금을 돌려주지 않는 상태에서 이사를 가야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 활용하세요. 법원에 신청하면 등기부에 임차권이 기록되어, 이사 후에도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

신청 서류는 임대차계약서, 주민등록등본, 확정일자 증명 등이며, 관할 지방법원에 단독으로 신청 가능합니다. 비용도 수만 원 수준으로 비교적 저렴합니다.

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4. 보증금 반환 소송 — 지급명령으로 빠르게

집주인을 상대로 보증금을 돌려받으려면 민사 소송 또는 지급명령 신청을 이용할 수 있습니다. 지급명령은 법원이 서면 심리만으로 결정을 내리는 약식 절차로, 일반 소송보다 훨씬 빠르고 비용이 저렴합니다.

인지대: 소가의 약 0.05% 수준

처리 기간: 평균 2~4주

상대방이 이의 신청을 하지 않으면 확정 판결과 동일한 효력

다만 집주인의 재산이 없거나 이미 파산한 경우라면 한국주택금융공사 보증보험 적용 여부를 함께 검토해야 합니다.

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5. 형사 고소 — 사기죄로 처벌 가능

전세사기는 민사 문제를 넘어 형법상 사기죄(10년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금)에 해당할 수 있습니다. 집주인이 처음부터 보증금을 반환할 의사나 능력 없이 계약을 체결했다면 고의적 기망으로 인정될 가능성이 높습니다.

경찰청 전세사기 전담 수사팀 또는 검찰에 고소장을 제출할 수 있으며, 피해자 진술과 금융거래 내역, 등기부 변동 이력 등을 함께 첨부하면 수사 진행에 도움이 됩니다.

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결론 — 피해를 알았다면 72시간이 골든타임

전세사기 피해는 시간이 지날수록 구제 가능성이 낮아집니다. 의심 정황이 생겼다면 즉시 등기부등본을 발급해 근저당·가압류 변동을 확인하고, 법률구조공단(국번없이 132)이나 주거복지센터에 무료 상담을 신청하세요. 법적 권리를 아는 것만큼, 빠르게 행동하는 것이 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.